CHECKLIST / 建売用地の仕入れ
仕入れる前に、
確認する6分野。
チェックリストの目的は、すべてに丸を付けることではありません。 収支を変える未確認事項を早く見つけ、確認先と期限を決めることです。
- この記事のテーマ
- 建売用地の確認項目
- 対象
- 建売用地の一次検討
- 使い方
- 資料・現地・役所で更新
01 / FIRST LOOK
最初に見るのは、価格より「計画が止まる条件」。
土地の希望価格が魅力的でも、建築できるか、売買対象を確定できるか、 想定区画が入るかが不明なら、収支の前提は固まりません。最初に次の3点を見ます。
住所と地番、対象筆、所有者、権利関係を資料間で照合する。
道路種別、幅員、接道、再建築とセットバックの条件を確認する。
有効宅地面積と区画数が、法令・現況・造成条件に合うかを見る。
02 / SIX FIELDS
建売用地の一次検討で確認する6分野。
何を、誰から買うのか
- 所在地、地番、地目、地積
- 所有者、抵当権、地役権、借地
- 対象筆、私道持分、越境
- 公図・地積測量図・確定測量図
建築の入口を通れるか
- 建築基準法上の道路種別
- 認定幅員、現況幅員、接道長
- セットバックの範囲
- 再建築・許認可の条件
想定した棟数が入るか
- 用途地域、区域区分
- 建ぺい率、容積率、高さ
- 防火、地区計画、条例
- 開発・造成許可の要否
追加原価が隠れていないか
- 高低差、擁壁、法面、隣地
- 解体、残置物、既存杭
- 地盤、土壌、災害リスク
- 上下水・ガス等の引込
区画ごとの差を売値へ反映したか
- 道路付け、日当たり、間口
- 駐車、延長敷地、ごみ置場
- 周辺成約・取引価格の時点
- 販売期間と値下げ余地
悪化ケースでも説明できるか
- 土地・建築・現場固有費
- 取得・登記・仲介・販売費
- 借入金利と事業期間
- 目標利益と仕入れ上限
03 / ORDER
机上、現地、役所、見積の順で精度を上げる。
- STEP 1
机上で「止まりそうな点」を抽出
物件概要書だけで結論を出さず、登記、公図、地積測量図の有無と、 不動産情報ライブラリ等で価格・防災・都市計画の入口を確認します。
- STEP 2
現地で図面との差を探す
道路幅、高低差、擁壁、越境、解体対象、電柱、インフラ、周辺交通を確認。 写真には撮影方向と、後で確認する論点を添えます。
- STEP 3
行政・専門家へ確認する
道路種別、建築可否、用途規制、開発・造成条件などは、所在地を所管する行政庁や 必要な専門家へ確認し、回答日と窓口を記録します。
- STEP 4
費用を見積へ置き換えて再試算
仮置きした造成、解体、測量、地盤、引込などを見積へ差し替え、 基準とストレスの2ケースで仕入れ上限を更新します。
04 / SAVE
案件メモに残すチェックリスト。
未確認は空欄ではなく「未確認」と記録
【物件特定・権利】 □ 所在地と地番を照合した □ 登記事項証明書で所有者・権利を確認した □ 公図・地積測量図・測量図の有無を確認した 【道路・建築】 □ 道路種別・認定幅員・接道長を確認した □ セットバックと再建築の条件を確認した □ 用途地域・建ぺい率・容積率等を確認した 【現場・原価】 □ 高低差・擁壁・解体・残置物を現地確認した □ 上下水・ガス等の引込状況を確認した □ 造成・地盤・測量・許認可費を別枠で置いた 【販売・収支】 □ 区画ごとの販売条件差を確認した □ 基準ケースとストレスケースを試算した □ 未確認事項・確認先・期限を記録した
05 / HANDOFF
上司へは、丸の数ではなく「差が出る項目」を伝える。
報告時は、確認できた事実、置いた仮定、未確認事項を分けます。特に 「確認結果で有効面積・棟数・原価・販売価格のどれが変わるか」を一言で添えると、 次の判断が速くなります。
資料・現地・窓口で確認できた事実
出典、取得日、確認相手を残し、後から同じ根拠へ戻れるようにします。
一次試算のために置いた仮定
仮定が悪化した場合の収支差も、ストレスケースで並べます。
誰が、いつまでに、何を確認するか
「要確認」で止めず、確認先と期限まで決めて案件を保存します。
06 / SOURCES
確認に使える公的資料。
公開情報は一次検討の入口です。対象地の最新情報と個別判断は、所管行政庁、 法務局、専門家、見積先などへ確認してください。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリとは」価格、防災、都市計画等を地図上で確認する入口
- 法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」登記事項証明書、公図、地積測量図等の請求案内